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민사소송

제목 [임대차] 제소전 화해

안녕하세요. 곽소현 변호사입니다.


임대인의 경우, 임대차 계약시 가장 큰 걱정이 무엇일까요? 아마도 임차인이 임대료나 관리비를 계속 연체하거나 건물을 함부로 훼손하는 경우일 것입니다. 위와 같은 상황이 발생하면 임대인은 즉시 임차인을 내보내고 싶은데, 어떠한 방법이 있을까요?


별도의 재판 없이 바로 임차인을 바로 내보내는 방법으로, 임대차계약시 임대인이 임차인에게 제소전 화해를 요구하기도 있습니다. 그럼 '제소전 화해'란 무엇일까요.


제소전 화해란 민사 분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 것으로, 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도이고, 위 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 그 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 화해조서를 기초로 곧바로 건물명도를 위한 강제집행을 할 수 있습니다.

 


그럼, 제소전화해는 언제까지 해야 할까요?


제소전화해는 임대차계약이 체결된 후에도 할 수 있지만, 임대차계약이 체결되고 임대목적물에 대한 점유가 시작되면 화해조서 작성을 위한 협조를 잘 하려 하지 않습니다. 따라서 임대차계약서를 작성할 때에 제소전 화해 서류를 같이 처리하여 작성하는 것이 바람직합니다.


그렇다면, 위 제소전화해는 임대인에게만 유리한 제도일까요?


아니요, 반드시 그렇지 않습니다. 대부분 화해조서에는 임대차기간이 만료된 후 건물을 인도하면서 보증금반환을 받을 수 있는 임차인의 권리 역시 기재하기 때문에, 만약 임대차기간이 끝나서 나가겠다고 했는데 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않는다면, 별도의 소송을 거칠 필요없이 위 화해조서를 기초로 곧바로 임대차보증금을 받을 수 있습니다.




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