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민사소송

제목 [임대차] 집주인이 전화도, 내용증명우편도 받지 않아요. 어떻게 할까요?

[임대차] 집주인이 전화도, 내용증명우편도 받지 않아요. 어떻게 할까요?

 

안녕하세요. 곽소현 변호사입니다.


오늘은 임차인이 임대차계약을 갱신하지 않고, 계약만료시 보증금을 돌려달라는 말을 하고 싶은데, 집주인이 전화연락도 심지어 내용증명우편도 받질 않는 경우 어떻게 해야 하는지 살펴볼께요.




 


 

1. 의사표시 공시송달


오늘의 사례 경우, 결국 위 내용증명은 집주인에게 배달되지 않았기에, 임차인이 갱신거절 통지를 적법한 기간 내에 했음에도 불구하고 기존 임대차계약이 강제로 유지되는 상황이 발생합니다.


바로 이런 경우에 대비해서 '의사표시 공시송달'이라는 제도를 마련하고 있습니다.

'공시송달'이란 대부분 민사소송에서 이용하는 제도인데, 피고가 소장을 송달받지 않을 경우, 특별송달을 거친 후 공시송달을 거쳐 판결을 하게 됩니다. 소송이 아닌 소송 외에서도 공시송달제도를 이용할 수 있습니다.


즉, 민법 제113조에서 ”의사표시자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 민사소송법의 공시송달 규정에 의해 송달할 수 있다“라고 '의사표시 공시송달'제도를 규정하고 있습니다.



2. 실제 상황 - 소장을 통한 공시송달


이런 제도가 있어도 실제 '의사표시 공시송달'을 하시는 임차인들은 거의 없습니다. 왜냐하면 아직 임대차기간이 끝나지 않은 상태에서 갱신거절 통지가 집주인에게 반드시 도달되어야 한다고 생각치 못하시고, 나중에 집주인 탓으로 돌릴 수 있다고 생각하시니까요.


그리고 '의사표시 공시송달'이 되었다고 하더라도, 여전히 보증금을 반환받기 위해서는 결국 집주인에게 연락이 되어야 하니깐, 무용하다고 생각하시는 분들도 많습니다.


실무에서는 보통 내용증명이 도달되지 않았다면, 임대차계약이 묵시적 갱신된 상태로 판단하고, 이후 임대차보증금반환 소장에 임대차계약 해지 통지를 같이 하면서 소장 송달된 후 3개월 경과되면 임대차계약이 해지된 것으로 주장합니다. 물론 이때 집주인에 대한 임대차보증금반환소송은 공시송달형태로 진행될 확률이 높겠죠?


아무튼 임차인의 입장에서는 계약기간을 확인하시고, 카카오톡, 문자메시지, 공인중개사 등을 통해 집주인에게 본인이 나가겠다는 의사를 확실히 전달하셔야 합니다.


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